離婚と財産分与、不動産の名義変更、所有権移転登記の手続き方法

協議離婚による財産分与の所有権移転登記で準備する書類等の一覧です。内容によっては一部異なる場合があります。
財産分与する人が準備するものは次のとおりです。
・登記済証（権利証）または登記識別情報
・印鑑証明書※１
・固定資産税評価証明書（管轄市町村役場で取得）
・戸籍謄本※２
・住民票※３
・実印
・本人確認書類

財産分与を受ける人が準備するものは次のとおりです。
・戸籍謄本※２
・住民票
・認印
・本人確認書類
※1　発行日から3ヶ月以内のものをご準備ください。 ※2 離婚により苗字が変更になった場合に必要です。 ※3 住所が変更になった場合に必要です。

【補足説明：登記済証または登記識別情報 】
登記済証は一般的に、権利証とか権利書とよばれているものです。財産分与による住宅の名義変更のまえに、まず離婚の手続きそのものを行う準備をしている人、離婚に備えてさまざまに情報を集めているがまだ離婚も別居もしていない、というのであればこれらの重要書類は、まさにご自分が住んでいる家のどこかにあるはずですから、まず書類が実際にあるのか丹念に探してみることをお勧めします。 一方で離婚寸前の場合、夫婦どちらとも重要な財産・預金通帳などを自分の手元に確保しようとそれぞれ動いていることがあって、すでに相手の手に重要書類が渡ってしまっている、ということもあるかもしれません。別居の際に相手の預金通帳と印鑑を持ち出して勝手に引き出してしまう、というケースもあります、登記済証や登記識別情報通知については、相手のものを持ち出しても有利にはならないので、軽率な振る舞いをしないようお勧めします。

【補足説明：「登記済証」「登記識別情報」どちらが必要か】
これは、譲り受けようとしている不動産によって個別に違うと考えてください。不動産を譲り渡そうとしている人は、その不動産を購入したり親からの相続などで取得した登記をしています。結婚後に買ったマンションなら売買による登記をしているでしょうし、親から相続したり贈与された土地に自分で戸建て住宅を建てたなら、相続や贈与での土地の登記と、建物を建てたときの登記が終わったときにこうした書類が作成されたのです。これらの『登記済証』か『登記識別情報』を、その不動産の持ち主から不動産を譲り受ける登記の申請で提出することとされています。ある不動産を取得した際に発行された書類が『登記済証』か『登記識別情報』かは、不動産登記の制度とシステムの変更時期が法務局ごとに異なるため、その法務局での変更時期を確認しなければわかりません。この制度改正と変更は、平成１７年以降の数年間で全国的に行われています。この時期以降に不動産を相続したり購入した人から不動産の財産分与を受ける場合は、よく確認することが必要です。

【登記済証がないが登記が必要になるケース】
財産分与による登記申請を司法書士に依頼せず、不動産の持ち主が登記済証または登記識別情報を持っていない場合でも事前通知の制度を利用すれば所有権移転の登記申請そのものはできます。ですが、登記申請書提出後に不動産の持ち主が手続きに協力する気をなくしてしまった場合、事前通知への回答をおこなわないことで登記申請が破綻する可能性もあります。このため、財産分与による所有権移転の登記を行いたいが不動産を手放す相手が登記済証などをなくしている、という場合には、司法書士に依頼して本人確認情報を作成してもらい、一気に登記申請をすすめることも考えてください。財産分与の条項がある調停調書や審判書をつかって財産分与の登記を行う場合、登記済証や登記識別情報は必要ありません。

家庭裁判所の調停で離婚した場合は、上記とは必要な書類が異なります。財産分与する人に準備していただく書類はなく、また来所して手続していただく必要もありません。財産分与を受ける方からの委任のみで手続を済ませることが可能です。
財産分与を受ける人が準備するものは次のとおりです。（調停離婚の場合）
・調停調書
・住民票
・固定資産税評価証明書
・認印
・本人確認書類

贈与による名義変更（所有権移転登記）は、最終的には登記を管理している法務局（登記所）で申請手続きを行いますが、法務局への申請する前に、書類を収集・作成するなどの事前準備が必要になります。贈与による名義変更手続きの、主な作業の流れは以下のとおり。
１．物件調査： 名義変更の対象となる不動産を確認

２．税金確認： 路線価、固定資産評価額を調べ全体の税金を確認

３．その他書類収集： 住民票等の書類収集

４．書類作成： 収集した書類を元に、贈与契約書等の書類を作成

５．贈与契約・署名押印： 贈与者、受贈者が贈与契約書等に署名押印

６．法務局へ申請： 申請書を作成し、集めた書類と合わせて法務局へ申請

【物件調査／対象不動産確認】
贈与による不動産名義変更（所有権移転登記）をするには、まず対象物件の登記簿の状況を調べる必要があります。名義上の住所が現住所と異なる場合は、所有権移転登記を申請する前提として住所変更登記が必要になります。その他、結婚離婚等により氏名に変更がある場合も同様に氏名変更登記が必要になります。また、物件調査は今後の書類作成する上でも必要な作業になります。贈与契約書や登記申請書の作成にも、不動産の詳細な情報が必要です。名義変更の対象となる土地、建物の登記事項証明書の取得し確認しましょう。

【登記事項証明書（登記簿謄本）の取得】
法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）と呼ばれる証明書が発行してもられます。登記事項証明書とは、登記記録に記録された事項の全部又は一部を証明した書面です。不動産の地番や地積、所有者に関する事、担保に関する事などが記載されています。

登記事項証明書を取得するには土地であれば「地番」、家・建物であれば「家屋番号」が分かればすぐに取得可能です。地番とは住所とは異なるものです。

【地番・家屋番号を知る方法】
・登記済権利証（権利証）で確認
・固定資産税納税通知書の明細書で確認
・法務局で住所から調べる
権利証や古い登記簿謄本などが手元にあれば、地番や家屋番号が記載されています。権利証等がなくとも、毎年届く固定資産税納税通知書の明細書にも通常は記載されています。どちらもなければ、法務局で住所から地番を検索し調べます。ご自宅の名義変更で、土地につき手続きが一部漏れてしまうケースがあります。
例えば、自宅の敷地が１つの土地だけだと思っていたら、複数の筆に分かれて管理されていることや、家の前の道路が私道であり、それが近隣の方と共有名義なっていることがあります。。土地は地番ごとに管理されているので、上記のようにメインの土地に付随するような土地であっても、ご自身でそれぞれ手続きされなければそのままの状態で残ってしまいます。
上記の手続き漏れがないように手続きするには、権利証や古い登記簿謄本を細かく確認することや、市町村から名寄帳を取り寄せるなどの方法もあります。（名寄帳には基本的に所有物件が全て記載されますが、固定資産税が非課税の土地や共有名義の場合などに取得ができない市町村もあります。）また、他に調べる方法として、法務局で公図などの図面を取得する方法もあります。 ご自宅周辺の登記状況を確認できれば手続き漏れの可能性も低くなるでしょう。

【税金の確認】
贈与の手続きの場合には特に税金（贈与税）に注意が必要です。土地、建物、マンションなどの不動産は、資産価値が基本的に大きいので贈与税等に注意が必要です。所有権移転登記には必ず登録免許税が課税されますので、登録免許税は必ず税額を算出した上での手続きになります。しかし、贈与の手続きの場合は、名義変更後に課税される贈与税、不動産取得税なども考慮する必要があります。

【贈与税、不動産取得税】
贈与税と不動産取得税は、それぞれ国税と都道府県税に分類されます。管轄している役所が異なりますので、まとめて確認することができません。また贈与税と不動産取得税は、算出の基本となる評価額を路線価で計算するか、固定資産評価額で計算するかなども異なります。 贈与税につては税務署、不動産取得税は都道府県税事務所で、事前に確認することをお勧めいたします。贈与による不動産名義変更を自分で行ったが、税金のことを考慮しなかったため、後日予想外の税金の請求を受け困っているとの相談を受けることがあります。あまりに大きな税金で払えないため、自分で行った名義変更を取り消す手続きを書士に依頼するケースもあります。その場合はかかった税金は基本的には戻ってきませんし、費用も余計に掛かってしまいます。法務局では名義変更の手続き方法は教えてくれますが、登録免許税以外の税金については管轄外であるため、基本的に教えてくれませんのでご注意ください。

【その他の書類収集】
贈与による名義変更手続きに必要な書類は以下をご参照ください。基本的な収集書類は以下のとおりです。
・譲り渡す方（贈与者）の印鑑証明書（発行から３ヶ月以内）
・譲り受ける（受贈者）の住民票
・固定資産評価証明書

事案によって他に必要な書類もあります。固定資産評価証明書は、取得不要な場合や納税通知書で代用できる法務局もあります。登記済権利証または登記識別情報も必要になりますが、こちらの書類は不動産を取得した際に法務局から発行（押印）されたものですので、基本的にご自身の手元にあるものになります。必要書類は事案によって異なります。ご自身で手続きする場合は、法務局に相談窓口がありますので、ある程度書類が揃った時点で法務局へ持参し確認すると書類の不足などがわかるでしょう。

【書類作成】
役所で収集する書類の他、ご自身で作成しなければならない書類があります。
基本的に作成が必要になるのは贈与契約書（登記原因証明情報）です。贈与契約書は、どこかで書類を入手しそれに記入するものではありません。任意にご自身で作成する書類になります。もちろん最低限必要な記載内容はあります。

【贈与契約書の作成】
贈与契約書とは、贈与契約の内容を明記し、譲り受ける方と譲り渡す方の２名で署名押印等したものになります。当事者及び第三者も内容がわかるものでなければ意味がありません。いつ、誰が、誰に、何を、贈与したのかは最低限明記する必要があります。

贈与による名義変更手続きに必要な書類が揃ったら、法務局（登記所）へ所有権移転登記を申請します。名義変更する不動産の所在地を管轄する法務局への申請が必要です。家の近くの法務局どこでも申請できるわけではありません。
登記申請するには収集・作成した書類（添付書類）と合わせて「申請書」を提出します。申請書は法務局にも見本がありますが任意で作成する書類になります。

【登記申請書の作成】
登記申請書は不動産登記を申請する際に必要な書類で、収集した書類を元に作成します。登記申請書の見本・雛形を案内しますが、申請内容によっては記載方法が異なりますのでご注意ください。登記申請には登録免許税の納付が必要です。一般的には収入印紙で納めます。不動産の固定資産評価額の２％が登録免許税になりますので、固定資産評価証明書に記載の評価額より算出します。申請書にも登録免許税額の記載が必要です。

住宅ローン完済後に離婚する場合は、名義変更手続きにおいても当然ローンの問題は生じませんが、離婚時にローンが残っている場合は注意が必要です。不動産の名義は、ローンとは直接は関係ないので、技術的にはすぐに名義変更可能です。しかし、通常のローン契約において、「名義変更する際には銀行の承諾を要する」といった内容で契約されている場合がほとんどです。契約書を見れば記載されているかと思います。しかし、その承諾ですが、一般的に銀行から承諾を得ることは難しいと言われています。住宅ローンは返済者がそこに住み続けていることを条件として融資されています。ただし、金融機関によっては問い合わせをすると名義変更しても構わないといった回答や、名義変更については関知しないといった回答をされることもあるようです。銀行は、名義がどうなっているか常に監視しているわけではないので、銀行の承諾なく勝手に名義変更しても銀行が気づくことは、返済を滞納でもしない限りほとんど考えられないですが、万が一銀行に知られた場合は、契約違反として一括返済を求められる可能性がゼロではありません。名義が100％夫で、夫だけがローンを組んでいた場合に、奥様の単独名義に変更するのは、承諾が難しいでしょう。なお、奥様が働いていてローンを組み直せるなら別です。その場合は抵当権（担保）の変更手続きも必要になります。名義の大半が夫、一部だけが奥様で、夫だけがローンを組んでいた場合（夫に名義変更）などは承諾が得られやすいかと思います。現実的には、銀行は返済がきちんと行われていれば、ローンを組んだ本人が引っ越しをしたり、名義を変更してもそれほど問題視することはないのが実情のようですが、上記の契約違反の可能性は考慮する必要があります。

【銀行に名義変更の承諾が貰えない場合】
住宅ローンをそのままで名義変更するには、金融機関の承諾が必要です。ただし、銀行の承諾は通常難しいです。借入れが残った状態で、名義を変えたい人が新しく住宅ローンを組み直す（借換えする）ことができないとなると、家を売却し精算したりすることが考えられます。しかし、どうしても家に住み続け自分の名義にしたいという要望も実際は多いです。その場合の方法としては以下が考えられます。

①公正証書等の契約で将来の名義変更を約束
②銀行に内緒で名義変更する

①につていては、離婚の場合は他の養育費・生活費・慰謝料などと合わせて離婚の協議として残します。住宅ローンを完済したタイミングで名義変更する旨を契約します。名義人が亡くなったり、将来約束を守ってくれないなどがあると、ローンが完済された後でも手続きが難しくなることが考えられます。その他、名義人が借金を作り家を差し押さえされてしまう可能性もあります。イレギュラーなことが起こると手間や費用はかかりますし、最悪名義変更できなくなることもあります。
②については、名義変更の手続きについては銀行の承諾書が必要なわけでないので、やろうと思えば銀行の承諾を得ないで名義変更することも可能です。ただし、契約上の問題はありますのでリスクはあります。どうしても名義変更したいとのことであれば、こららの方法を取るしかないかと思いますが、①でも②でもどちらもリスクがゼロではありません。手続きする際にはリスクについてご検討ください。

【銀行の承諾がなくても名義変更できるのはなぜ？】
家やマンションなどの「所有権」は独立した権利で、自由に処分できます。住宅ローンが残っていても変わらない。
住宅ローンを組むと通常は銀行に抵当権という担保権を自宅に設定されてしまいます。この抵当権というのはローンの返済ができなくなったときに銀行が不動産を競売し、競売したお金で貸した住宅ローンを回収できてしまうものです。抵当権は所有者が変わっても効力は変わりません。連帯保証など人に対するものではなく、不動産自体を担保にしているからです。担保の効力は変わりませんので、抵当権が設定されていても、「法的」には所有者・名義を変えることに制限はない。名義変更の登記手続きについても担保権者の承諾書などは不要です。しかし、実際銀行のローンの場合は「契約」で名義変更を制限し、実際は名義変更の承諾も難しいようです。よって、技術的には銀行の承諾がなくとも名義変更は可能だが、契約違反の対象にはなる状況になります。

【夫の残っている住宅ローンを妻の父が一括返済することになりましたが、名義変更はどうなる？】
父からのお金を借りて妻が返済するのか（後日、妻→父に分割返済等）、一切父にはお金を返さないのかで手続きは異なります。妻が父からお金を借りて、そのお金で住宅ローンを返済するのであれば、夫婦間で夫から妻の名義に変更することになるでしょう。父には今後一切返済しないのであれば、夫から父へ名義を変えることになるかと思われます。家の評価額とローンの返済額によっては、一定の割合分のみ名義変更することなどが考えられます。なお、父にお金返済しないのに、夫婦間だけで夫から妻に名義を変更してしまうと、父から住宅ローン分のお金を妻がタダで貰ったとして贈与税の対象になると思われます。

【住宅ローンの借り換えとは？】
住宅ローンの借り換えとは、新しく住宅ローンを組み、新しく受けた融資金で現在のローンを返済するものです。既存のローンは完済になりますので、新しいローンのみが残ります。法務局への登記手続きは、抵当権抹消手続きと抵当権せって手続きの２つを同時に申請することになります。住宅ローンの借り替えは、金利が安くなる場合などに主に利用されます。離婚の場合も借り替えが利用されるケースがあります。離婚の際の利用としては、通常の借り替えと異なり、所有者も変更（夫→妻or妻→夫）になります。銀行によっては通常の借り替えのようにスムーズに審査してもらえないこともあるようです。 夫婦共有名義のローンを、夫婦の一方のみのローンに替える手続きなどにも利用されます。

この場合はできるだけ、「財産分与」を登記原因とする、所有権移転登記を行うことになります。
PDF: 登記申請書
財産分与の請求ができる期間（離婚から２年）を過ぎていたり、家やマンションの名義変更をめぐる交渉の関係者に離婚前の夫婦以外の人を含める場合は、贈与・売買・代物弁済など財産分与以外の理由や契約によることも考えます。
財産分与を巡る別の考え方から、いくつかの問題と解決法がでてきます。離婚から２年を過ぎて合意のないまま、ときには元夫の住宅ローンを肩代わりする形で元妻が住宅ローンを支払い、夫名義の家に住んでいることがあります。この場合は財産分与を理由にその家の名義を変えることはできません。肩代わりした住宅ローンの代金相当額で不動産を購入した（売買した）などの考え方をとれば、所有権移転登記の申請そのものは可能ですが、これには相手の協力を要します。そうした協力がない場合、相手のために負担した住宅ローン等の返還を請求することはできます。財産分与の合意そのものは離婚時にあったが書面になっておらず、単に離婚後に財産分与の登記手続きが遅れていただけだ、と元配偶者の双方から言われてしまった場合には、それにしたがって土地建物の名義変更は可能です。ただし、事務所によっては贈与税の課税を免れるためではないか疑うところが出てくるかもしれません。元夫の親名義の土地に元夫が家を建て、その家（建物のみ）を財産分与として元妻が譲り受ける場合にその土地との関係が問題になります。元配偶者の親から財産分与を受けることはできないため、妥当な賃借料を払って使い続けるか敷地を購入するなど、元配偶者の親となんらかの契約が必要です。家庭裁判所における財産分与の調停は別に、合意が整わないときにしか使えないのではありません。当事者のあいだに合意がほぼ整って、その内容を適切な書面（調停調書）にしてもらうために調停の制度を上手く使うこともできます。特に不動産の財産分与を含む家事調停が成立した場合、成立後は不動産を手放す相手の協力が全然なくても不動産の名義変更の手続きが進められます。権利証、印鑑証明書、委任状といった通常の必要書類を相手からもらう必要がない点で、公正証書を作成するよりはるかに大きなメリットがあります。

財産分与としてマンションや一戸建ての家、そのほか土地建物を一方が他方に譲ったり、交換することは合意があれば可能です。
・男性から女性に名義を変える（その逆もあります。以下同様です）
・夫５０％、妻５０％で共有していた家について、男性が持っていた持分を女性に移して女性の持分を１００％にする
・不動産Ａは男性から女性に名義を変え、不動産Ｂは女性から男性に名義を変える
・このほか、不動産への賃借権や抵当権の設定によって権利を確保しておく

これらのうち、賃借権や抵当権の設定以外はすべて財産分与を原因とする所有権移転登記（夫婦で共有していた不動産について、一方の共有持分を他方に全部移す場合には、持分全部移転登記）として不動産登記の手続きを行うことになります。話し合いで離婚する（協議離婚する）際には財産分与の合意も口約束で成立するのですが、所有権移転登記申請の段階で書類作成に相手方の協力が必要になります。このため、登記を要する不動産の財産分与の内容は実現までのどこかの時点で一度は書面にされることになります。
不動産の財産分与を公正証書にしても、他に書類は必要
財産分与や養育費・慰謝料の支払いの合意の中に現金の支払いの約束が入っている場合には、これを公正証書（強制執行認諾約款付きの公正証書）にすることがあります。財産分与としての不動産のやりとりも公正証書に盛り込んでかまいません。ただ、不動産を含む財産分与を公正証書で定めたとしても不動産の所有権移転登記には相手の協力が必要です。別に委任状や印鑑証明書を相手からもらわなければなりません。一方で、財産分与に不動産を含むぶん公正証書作成の費用が増加する可能性があります。こうした点もあるため、離婚に関する公正証書の作成を、専門家の相談を全く経ないままに行うことはあまりおすすめできません。

これは、相手が不動産を譲ってくれそうだ、という状況（当所の相談の段階で言えば両者面談後の取決め面談以降）から検討を始める想定です。
住宅ローンを返し終わった物件か否かその家は財産かどうかの確認
住宅ローンが残っている（抵当権が設定されている）土地建物は、抵当権者（金融機関やその保証会社）の承諾がないと、譲渡することができないことが抵当権設定契約に定められています。このことから、離婚後の家の名義変更で最初に確認することは住宅ローンの残高の有無です。
住宅ローンが残っている場合、どうするか
抵当権者にはバレないだろう、と考えて所有権移転登記を強行する方もいます。抵当権設定契約に違反することは明らかです。
また、仮に名義を変えたとしても、抵当権がついている以上住宅ローン残金の支払いが滞れば物件を取得できない（抵当権者は家を競売にかけることができる）ということに変わりはありません。相手が住宅ローンを今後も払うにしろこちらが代払いするにしろ、支払いがなるべく滞らないように工夫する作業が必要です。
以下では残債があるときには名義変更しない＝契約違反の状態を作らない前提で検討します。
理想的には家を譲り受ける妻が住宅ローンを負担するようにローンの借換をおこなうのがいいのですが、年齢が高かったり収入が低ければ審査が通りません。安定した会社に勤めている正社員や公務員で年が若いなどの特殊な場合を除き、こうした借り換えはほぼできません。住宅ローンの借り換えができない場合、今後のローンの支払いを実質的に誰が行うか、どちらが住み続けるか、完済後に名義を変えたり売却して残金を精算するか否かなどの条件の調整を行います。

住宅ローンの残高が住宅の売却価値を上回っている（オーバーローン）状態で住宅を夫婦が共有している場合、持分をどちらかに財産分与することも抵当権設定契約には違反します。わざと延滞して任意売却を図るなど特殊な場合を除いて、ローンを返せなければ、住宅を他人に売ることもできません。財産分与も売却もできない以上、オーバーローンが解消されるまではローンを払ってどちらかが住み続けるより選択の余地がない、ということになります。もし連帯債務者のどちらかが住宅ローンの負担を嫌って逃げ出した場合、残った方だけでローンの支払いができなくなると（債務の支払いが延滞する、ということになりますので）結果的に元夫婦の双方に債務整理が必要になってきます。債務の残高と返済能力によっては破産まで視野に入れた対応を要しますが、やむを得ません。

もし住宅ローンの借り換えができるだけの借り入れ能力がある場合は、「あえてその物件を引き取るか」を検討することができます。夫婦共有だったり連帯債務の関係にある場合は既存の住宅ローンを借り換えるしかありませんが、１００％夫名義の家に夫だけが債務者の住宅ローンがある場合、妻側はその住宅以外の物件を住宅ローンを組んで買うことも当然できるからです。

交渉前後に相手がその住宅を出て（別居して）しまった場合、抵当権設定契約にしたがって転居の事実だけは抵当権者に連絡しておく必要があります。この義務も抵当権設定契約書に定められています。返済が滞っていなければ、夫が住宅ローン負担中の家から出ていったくらいで金融機関からは何も言われませんので安心して相談してください。