離婚に伴う財産分与と不動産の税金

・不動産などの土地
・株式や有価証券
・高額な美術品
・ゴルフなどの会員権

金銭で支払う場合、基本的に税金はかかりませんが、金銭以外の場合は「譲与所得税」が課せられ、不動産の場合は「譲与所得税」「不動産所得税」「登録免許税」、そして「固定資産税」がかかってきます。

財産を渡す側に該当するのは「譲渡所得税」です。譲渡所得税は現金には適用されませんが、土地や建物などの不動産を譲渡した場合には譲渡所得税が課せられます。所得税法でいう資産が該当し、株式などを譲渡した場合にも課税が課せられます。譲渡所得税は土地や建物の売却価格が購入した時よりも高額な場合に適用されますので、財産分与の場合では、分与時の価格が購入した時よりも高額な場合に税金を支払わなければならない可能性があります。この仕組みは株券の場合も同様です。譲渡所得税の金額は、土地や建物の売却価格から取得費用や譲渡費用等を引いて計算します。また詳しい計算には対象となるものの所有期間が5年より長いか短いかによっても変わってくるため注意が必要です。

譲渡所得税は土地や建物の売却価格から取得費用、譲渡費用等を差し引いて算出することになり、以下の式で計算できます。
・長期譲渡取得（譲渡した年の1月1日から所有期間が5年を超えるもの）
・短期譲渡取得（譲渡した年の1月1日にから所有期間が5年以下のもの）
長期譲渡取得の場合、税金の種類としては下記の３種類があります。
１．所得税　２．復興特別所得税　３．住民税

所得税＝課税長期譲渡所得金額×15％
復興特別所得税＝所得税×2.1%
住民税＝課税長期譲渡所得金額×5％

※課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額ー（取得税＋譲渡費用）ー特別控除
※譲渡価額とは土地や建物売却金額などをいいます。
※所得費とは不動産の購入代金、購入手数料、改良費などが含まれます。なお、建物の場合、所得費は所有期間中の減価償却相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の５％よりも少ないときは譲渡価額の５％を取得費（概算取得費）とすることができます。
※譲渡費用とは土地や建物を売るために支出した費用をいいます。
※測量費、売買契約書の印紙代、不動産仲介手数料、売却する際に支払った借家人などに支払った立退料などが含まれます。

短期譲渡取得の場合
短期譲渡取得税についても長期譲渡所得同様に「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の３種類があり、計算方法はそれぞれ以下の通りです。
所得税＝課税長期譲渡所得金額×30％
復興特別所得税＝所得税×2.1%
住民税＝課税長期譲渡所得金額×9％

3000万円以下なら譲渡所得税はかからない（租税特別措置法３５条）
譲渡所得税がかかる場合は「土地や建物の売却価格が購入した時よりも高額な場合」ですので、例えば3000万円でマンションを買った住居を譲渡する際、時価が4000万円になっていた場合、この差額1000万円が譲渡所得となり、課税の対象となります。ただし、自宅として住んでいれば3000万円の特別控除の特例が受けられますので、居住用財産を分与する場合、3000万円以上値上がりしていなければ税金はかからないと言えます。※夫婦間や親子間での不動産の譲渡の場合は適用されない。ですので、節税のために先に離婚してから所有権を移転させる必要がある。

(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ　その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ　家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(2)売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）。

(3)マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(4)売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(5)災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります。 (6)売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

・適用除外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
(1)この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2)居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3)別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

・適用を受けるための手続
この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。
なお、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出してください。

財産分与によって財産を受け取っても、もらう側は原則的に税金の類はかからないとされていますが、場合によっては財産をもらう側も「贈与税（贈与の場合）」「不動産取得税（売買の場合）」がかかる場合があります。
※自分名義の財産にするためには、登録免許税など登記費用がかかります。
不動産の登録免許税（固定評価額の１０００分の２０＝２％）1000円未満は切り捨て
固定資産税（固定資評価額×１．４）※土地に関しては1000分の１０
財産分与の場合、贈与税と不動産取得税は基本的にかかりません。もっとも、不動産の登録免許税（登記をすることによってかかる税金）や取得した後の固定資産税はかかることになります。

・贈与税がかかる場合
離婚に伴う財産分与の扱いは、相手方から贈与を受けたのではなく、財産分与請求権に基づいて「もともと自分の持分であったもの」とみなされるため贈与税は課税されませんが、次の二つに当てはまる場合には贈与税（３％）住宅以外の建物は４％がかかります。※不動産取得税はかからない。

・財産分与の額が多過ぎる場合
財産分与で得た財産が多すぎると贈与税がかかります。いくらを超えたら多すぎるのかという明確な基準はありませんが、婚姻中の夫婦間のすべての事情を考慮した上で判断されます。

・贈与税や相続税を免れる為に不正な離婚だと認められる場合
離婚で得た財産のすべてに贈与税がかかり、不動産を譲渡する場合でも、税務署へ「財産分与であると説明」できない限りは贈与税が課せられる可能性があります。

・売買の場合は不動産所得税がかかる。

・不動産所得税がかかる場合
こちらも贈与税の場合と同様に、本来夫婦それぞれが持つべき財産の清算であり、新たに財産を取得したわけではないという考え方から基本的には課税対象にはならないのですが、不動産を含む財産分与として譲り受けるにはあまりにも相場に比較して多すぎるという場合には、例外的に贈与税がかかる可能性があります。
この時の不動産取得税の金額は、固定資産課税台帳に登録されている不動産価格の３％（土地の場合は２分の１）の不動産取得税がかかります。建物については1,200万円を固定資産税評価額から控除されます。ただし、「分与した側が支払う」と取り決めることが可能です。

登録免許税： 不動産を登記するための税金で、固定資産税評価額の２％の登録免許税がかかります。
固定資産税：固定資産評価額× 1.4％（標準税率）がかかります。